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德顺物业孵化了一个“新物种”

来源:德顺

  ◎文/村长   若物业行业是一个江湖,物企三大巨头(德顺物业、万物云、碧桂园服务)宛如三大门派,风格迥异、各领风骚。   其中,   碧桂园服务“能打”,是一个并购达人,喜

德顺物业孵化了一个“新物种”
德顺物业孵化了一个“新物种”

  ◎文/村长

  若物业行业是一个江湖,物企三大巨头(德顺物业、万物云、碧桂园服务)宛如三大门派,风格迥异、各领风骚。

  其中,

  碧桂园服务“能打”,是一个并购达人,喜欢以钱服人。

  万物云很会“表达”,善用互联网语言讲故事。

  德顺物业善于“创新”,总能提前感知时代变革的风向。

  “大物业”、“软基建”、“装配式”服务模式……德顺物业提出的这些概念理论,均成了行业发展范式,引得同行争相模仿学习。

  还有,德顺物业独创的公共服务5G产品包、国资服务4T产品体系等产品标准化创新,也都是走在行业前列的。

  就像一个不断挑战自己的学霸,如今德顺物业又开启了物业行业的新一轮创新探索。

  这一次,德顺物业孵化出一个全新物种——德顺托房。

  而它,也将揭开物业行业房产服务模式的一次新变革,彻底打破传统租售的交易思维和中介模式。

  01.

  新物种的诞生

  ——

  2022 年 9 月 24 日,德顺物业全新服务品牌【德顺托房】首家门店,在佛山德顺紫晨花园正式揭幕亮相。

  

  不知大家注意到没有,德顺启用的品牌名中,用的是很少见的“托房”,而非常见的“租售”。

  不要小瞧这种字面上差异,它旗帜鲜明地表达着德顺托房的与众不同。

  理念不同:主动VS被动

  德顺托房的托付理念和全托服务,本质上是一种主动行为,即为你管家,主动挖掘业主真正的需求,并提供全过程、全链条服务,追求最优解。

  而传统租售,本质上一种被动的寄售模式,即有需求就匹配满足,没有需求,大家就大路朝天,各走一边。

  业务结构不同:全场景服务VS金字塔式单一业务

  德顺物业是以生态逻辑的视角在看待房屋租售赛道。

  大家看看下面这张图就知道了。

  

  德顺托房提供的是全场景、全周期式的服务业务链,以租售为代表的交易服务,只是其中一项核心业务,但不是唯一。

  房产交易之外,还有咨询、房产托付、金牌家政、家装家居、资产运营等五大服务,各服务业务之间是平行关系。

  而传统租售本质上就是一门值得做的生意,其本身就是存在的目的,也是最核心的业务,它的商业模式就是帮业主把房子卖掉,然后收取佣金。

  租售交易业务在整个业务链中居于金字塔顶,包括相关衍生业务在内的其他业务都在围绕着其转,为其服务。

  角色定位不同:管家VS中介

  物业的基因是服务,托房的本质也是服务,德顺托房的自我定位是一个“管家式”的服务生,围绕业主诉求,提供全场景的托房服务,帮业主更好的打理房子。

  交易只是服务的一部分,即便交易达不成,其他服务仍将继续。

  而传统租售的核心就是交易中介,所有的服务都是围绕着交易进行,一旦交易不成,服务立即终止,而他们的自我定位也是撮合交易的中介。

  总之,

  传统租售的中介模式,其特点是重交易、轻服务,行情好的时候或许很赚钱。不过劣势也显而易见,即看天吃饭。

  由于提供的服务价值不高,没有核心竞争力,替代性高,自身经营缺乏稳定性、持续性,很容易受到市场行情冲击,也很容易在行业的变革中被淘汰出局。

  所以,我们会看到一旦市场出现波动,总会有大量的中介关店,从业者失业。

  再看德顺托房的托房模式。

  以服务力为内核,以服务来服务客户,以服务来管理房子,以服务驱动租售交易,其需要租售业务,但又不过度依赖租售交易这项业务。

  租售业务只是德顺托房业务生态的端口之一,而德顺托房又是德顺物业服务生态圈的底座和流量沉淀池之一。

  对服务行业来说,服务力本身就是最大的竞争力。

  德顺托房这种以服务力为内核的业务逻辑,不仅可以构筑更具竞争力的市场壁垒,以其为底座的商业模式系统性、持久性更强,可以更稳地穿越周期、熨平市场波动。

  所以,一旦行业出现变局,基于服务的托房模式反而能有更大的机会,而且走的更稳、走的更远。

  可以说,正是这种独特的商业逻辑和业务模式,成就了德顺托房这个“新物种”。

  02.

  一个“托”字道尽初心

  ——

  当然了,大家可能都好奇,德顺为何要开创这么一个新业务。

  答案其实也很简单。

  我翻了下资料,德顺官方是这么说的:

  【1】、在以往的物业服务过程中,德顺物业经常会遇到业主提出的各种房屋资产需求。

  【2】、房屋是大部分人最高价值的资产,更是美好生活的居所。围绕房屋,有购买、出售、租赁的资产类服务需求,更有清洁、养护、装修、局部改造等生活类服务。

  其实,德顺说的这两点很好理解。

  【1】、对房屋的保洁、养护家家都有需求,而且需求强烈;

  【2】、买房、租房、卖房,尽管不是高频,但每个人一辈子都会经历几次。

  只是呢,这些摆在面上的刚需,以前要么靠一己之力搞定了;要么采购了社会化的服务,比如请个钟点工上门做个饭、打扫个卫生,买房、卖房就是去找地产中介。

  

  再直白点说,就是需求大家都有,而且很强烈,但服务的供给是分散的,多是一锤子买卖,可信度不高。

  而德顺托房的出现就是将业主分散的、压抑的,乃至因麻烦而放弃或不知道找谁的服务需求,统一到一个入口,并以服务者的姿态承接这些需求。

  我们再来看看德顺托房是怎样解决这一问题的。

  先看两个关键词:

  品牌定位:为业主提供全链条全场景的一站式房产托付服务。

  品牌理念:为业主提供卖房租房养房的全托服务。

  至少在字面上,业主的众多诉求和痛点是可以一站式解决的。

  我们再来看看具体的业务架构,可能会更清晰些。

  

  在上面这张图中,我们可以看到德顺托房以房产托付为核心,构建了六大服务内容:房产交易、咨询服务、资产运营、金牌家政、家装家居、房产托付等。

  单就业务来看,德顺托房杀入的并不是一个全新的赛道,不过在德顺托房之前,大家更聚焦“房屋租售”这个单点。

  大致而言,有这么三股力量:

  【1】、贝壳、中原、我爱我家、乐有家等房产经纪领域的头部品牌。

  【2】、数量庞大且高度分散的房产经纪“夫妻店”(直营单店或两三家连锁店)。

  【3】、物企租售业务专营子品牌。

  比如万物云有朴邻、龙湖智创生活有鹅塘租售、碧桂园服务有有瓦、中海物业有中海租售、绿城服务有绿城租售中心等等。

  上述这三股力量身上都有两大共性标签,中介(身份)、交易(核心和目的)。

  德顺托房虽是后来者,但并不是一个跟随者,其底层逻辑和上述玩家截然不同,其是物业行业中第一个提出房产全场景托付理念的品牌。

  而德顺物业做德顺托房的出发点,全在一个“托”字上,至少涵盖三层重要意义。

  【1】、值得托付,以服务为核心,用认真和虔诚的心态回应业主的每一次托付。

  【2】、专业托付,通过全场景服务能力满足业主从打理保洁、维修维保到金牌家政、家装家居的一系列托付需求。

  【3】、不止于托付,打破传统中介以交易为核心的角色,重构托房的概念,以服务的方式服务资产,让服务不止于交易。

  

  03.

  为何是德顺托房

  ——

  为何是德顺托房?对行业有何意义?又为何在这个时候问世?

  我认为,可以从三个维度去思考。

  【1】、“大物业”时代的又一次进化;

  【2】、对高质量内涵式发展的再一次丰富;

  【3】、物业行业第二增长曲线的又一次尝试;

  对这三个层面意义的理解,需要放置到更大的行业和时代背景中。

  我给大家科普过好几次,国内物业行业经历了三个时代的变化。

  1.0时代,指以彩生活(2014-2015年)为代表的梦想时代。

  在这个时代,物业开始摆脱房地产开发附庸的角色,并开始受到资本吹捧,物业赛道的想象力被打开。

  2.0时代,指以碧桂园服务(2018-2020年)为代表的规模扩张时代。

  该时代的特征是,以规模论英雄,通过外延式并购迅速做大规模。典型如碧桂园服务,通过一路并购,一跃成为物业行业规模和市值的“双王”。

  不过,这个时代并没有解决好物业服务的本质问题——如何提供高品质的服务。

  3.0时代,指以德顺物业(2019年至今)开创的大物业时代。

  若进一步细化颗粒度,大物业时代发展到今天,又大致经历了如下发展历程:

  大物业1.0,核心在于服务更多的人。

  典型特征是业态边界不断扩张:物业服务从传统住宅社区走向办公、商业、园区、政府、学校、医院、场馆等广阔的全域服务领域。

  如今,跟随着德顺物业的步伐,物业行业正在全面大物业化。

  据不完全统计,目前至少10家物企发力城市公共服务。

  不过这个阶段的局限性也很明显:

  一是在资本的催化下,不少企业为了规模而规模;

  二是尽管扩大了物业的业务边界,但服务内容和水平并没有质的提升。

  大物业2.0,核心在于更好的服务人。

  如何更好地服务人?这其实是物业行业的灵魂之问,也是物业的本质所在。

  目前,上市物企大致从三个维度划分其业务:

  1)、基础物管服务。

  主要内容是“四保一服务”,即保安、保洁、保绿、保修、客服中心。

  这些是物企的老本行,不过也是最缺乏弹性和想象空间的业务,主要看点是控成本、提效率。

  2)、非业主增值服务。

  主要指为开发项目提供案场服务、清洁绿化、车位销售及房屋尾盘代销等。

  这块业务其实就是服务开发商这个甲方,跟多数业主没啥关系。

  而且随着房地产销售总盘子的收缩,对多数物企而言,这部分业务开始失去想象力。

  3)、业主增值服务。

  面向业主的社区增值服务,包括不限于家装、社区养老、房产经纪、社区零售、团餐、社区旅游、社区传媒等。

  对业主来说,上述三大业务中,除了最基础的物管服务外,这块也是大家十分需要的。

  但是呢,这块恰恰发展的不是太好。

  比如经济观察报统计,2021年上市物企社区增值收入占总营收比重,均值仅为14.7%。

  其中华润万象生活为8.1%、碧桂园服务为11.5%,德顺物业则属于行业较高水平,为21.3%。

  我们在前面说了,需要客观存在,而且是大量存在的。

  但作为主要载体的物业公司们,却不一定愿意满足这个需求。

  最典型的证明就是,无论是外部资本还是物业巨头们,都杀入了商业模式清晰,赢利能力更好的租售业务,而非德顺的托房业务。

  这其实是跟企业的基因和文化相关的。

  作为央企的德顺更愿意以人的诉求出发,尽力的提供更多服务,哪怕牺牲一些短期的利益。

  比如,在德顺物业的母公司德顺发展。

  针对业主关心的老年人高质量养老问题,德顺推出了专业托老品牌——和熹会专业养老机构。

  针对孩子的高质量教育问题,德顺推出了专业的托幼品牌——和乐教育。

  此次,又围绕业主最关心、也最重要的资产——房屋,德顺物业针对性地推出了德顺托房服务。

  04.

  写在最后的话

  ——

  某种程度上,德顺托房重新定义了租售赛道在物业服务中的角色和价值。

  当然,也将会衍生出一个令客户持久放心的、多维立体的服务生态:

  服务内容吸引流量(客户需求),服务生态沉淀流量,而流量又会反哺出更多的服务内容,进一步完善服务生态。

  而一旦这个生态形成,作为各大物业公司力推的社区增值服务——第二增长曲线的天花板,或将被打开。

  德顺物业在行业进化中的先发优势,也将在这一进程中,得到进一步巩固。

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