两区交界能买吗?城北门槛低至136万,机会在28号线?_德顺

两区交界能买吗?城北门槛低至136万,机会在28号线?

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  对业内人士来说,城北一直是一个矛盾的存在。   一方面,城北环境面貌差、配套不足,但房价却不低,高峰期甚至有突破3万+的势头;身边有朋友想买城北,小编基本也是劝退,同样的价格还有更好选择,比

两区交界能买吗?城北门槛低至136万,机会在28号线?
两区交界能买吗?城北门槛低至136万,机会在28号线?

  对业内人士来说,城北一直是一个矛盾的存在。

  一方面,城北环境面貌差、配套不足,但房价却不低,高峰期甚至有突破3万+的势头;身边有朋友想买城北,小编基本也是劝退,同样的价格还有更好选择,比如配套更成熟、环境更优越的城南。

  另一方面,在购房者心目中,城北热度一直很高,也是中介热推的板块,成交量领跑佛山。

  今年1-9月,在佛山成交面积TOP3中,城北德顺时代·天珀就占了一席。同样的板块,价格更便宜的中交白兰春晓和敏捷珑玥府,去货量就一般。

  哪些人在买城北?

  从客群来看,上车城北的主要是桂城、祖庙等周边外溢客户,还有少量广州刚需,也曾有深圳客投资。

  相对来说,城北优劣势分化也非常明显。优势方面,主要是佛山3号线、中山公园、广湛高铁枢纽;缺点主要是配套不足,尤其是学校,还有货运铁路穿过,整体居住环境不佳。

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  *城北核心区开发空间有限

  值得一提的是,不少销售认为,禅桂交界也是板块一大优势,因此吸引了千灯湖、桂城等自住客户关注。

  但是,不论从价值前景还是交通方面,两区交界处的硬伤都不能忽略。

  首先,各区、镇街发展主力都有各自中心,桂城在千灯湖、三山,禅城在祖庙、亚艺、奇槎。虽然祖庙可开发土地有限,城北还有旧改空间,但区域地处桂城、大沥、罗村和祖庙四大镇街交汇处,很难有更广阔独立的发展空间。

  交界就意味着,该板块距离哪个中心都不近,房价不至于垫底,但升值空间肯定有限。比如朝安、镇安、海三路,基本都是楼市里的小透明。

  在城北学校建成之前,片区公办小学划分在东方广场怡东小学,直线距离1.5公里以上,不论电动车还是自驾接送,每天都会面临老城区的拥堵路况。

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  以禅桂交界的二手星晖园为例,虽然学区划分在桂江一中,但接送路途较远,二手房价还不如桂江一中旁的楼梯房。

  不可否认的是,地铁确实是城北一大优势,不是因为佛山3号线,而是可能与之换乘的广州28号线。若最终方案敲定在叠滘站换乘,城北可跳过广佛线,快速接入广州地铁。

  三房最低136万起,区域价差超1万/平

  目前,城北在售有四盘:中交白兰春晓、德顺时代天珀、敏捷珑玥府、德顺新汇城,房价低至1.4万起,最高2.8万,整体均价在1.8-2.2万左右。

  其中,敏捷珑玥府位于文沙老城区,前身是佛山最便宜的菜市场南堤市场,因此周边活跃人群以老人居多,适合有本地怀旧情结的客群。

  当初,敏捷拿地价1.42万/方,至今仍是城北地王,去年4月开盘价2.4万,如今最低1.7万起,此前还曾推出16888清栋活动。

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  比敏捷地段更差的还有德顺新汇城,特价单位最低14XXX起,均价普遍在1.6万左右。

  对比近三年市场,德顺新汇城价值在持续下跌,一期当时开盘价在1.6-1.8万左右,如今二手放盘价低至1.4万起。项目处在禅城城北和南海罗村交汇处,也是区域交界的小透明。预计3号线开通后,有望改善周边人气,但佛山线网始终比较少,短时间很难扭转大势。

  总体来看,城北还有价值前景的楼盘,主要在中交白兰春晓和德顺时代天珀,两项目临近3号线中山公园站,基本在同一时期开盘,德顺距离地铁口更近、园林更大,在价格上一直占据优势,普遍比中交贵2000元/平以上,主力产品跌回了两年前水平。

  目前,白兰春晓在售二期78-120方三四房,有毛坯和精装可选,毛坯均价1.9万,最低1.7XXX起,78方三房最低总价136万起;精装2万左右,特价单位也有1.9万可选。

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  *白兰春晓实景图(网易房产拍摄)

  需要留意的是,项目每隔一段时间会拿出一批特价单位,中高地楼层都有,但楼层选择不多,特价和非特价楼盘价差较大,建议不急着上车的客户,可以蹲一些合适楼层的特价房源。

  另外,项目一期还有部分存货,90方单价2-2.1万,120方望江户型约2.6万,预计2023年3月交楼。

  其实,这批产品并不是主力,而是开发商用于拉价差的,计划明年现楼发售,不排除会有调价,具体会根据市场风向来定。

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  *白兰春晓沙盘图(网易房产拍摄)

  通过制造价差来走货,隔壁的德顺时代天珀也在用这招。

  天珀在售的14座望江单位,户型建面约97/99/122/134方三四房,也是2梯5户,精装价2.7-2.8万/平,并不是项目主推产品。

  目前主推的是北侧的5/7/8座单位,均为2梯6户高层,面积涵盖84-120方,价格在1.9-2.2万左右。其中,84方三房为北向且没有套房,小面积实用率这方面,还是白兰春晓有优势。

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  *德顺时代天珀实景图(网易房产拍摄)

  另外,“收楼再供楼”的营销套路,也被项目玩坏了,活动不仅只是针对部分楼栋,关键是,享受该福利的楼栋,下个月就会收楼,意味着月供也只是晚一个月,纯粹引客噱头。

  城北值得入手吗?

  区域新添两大项目,供应量巨大

  对周边自住客群来说,上车城北没毛病,天珀一期交付后,园林实景所见即所得,与周边环境形成强烈反差,底商已有商家进驻,楼下幼儿园已开学,俨然是自成一城的刚需大盘。

  

  *德顺时代天珀实景图(网易房产拍摄)

  白兰春晓三房小户,总价可控,对预算不足的刚需也很友好。至于敏捷珑悦府和德顺新汇城,更适合有老城区情怀。

  如果近两年对学区有迫切需求的,建议绕道。目前城北入住率还未提升,学位紧迫感不强,九年制学校何时动工还是未知数。

  不过,城北未来还将新增两大住宅盘:建投和创晟(国资),长期来看居住人口还会涨,学校兑现也是早晚的问题。

  其中,建投占地6.4万方,总建面25.5万方,分为两期开发,规划有住宅、商业和幼儿园等业态。

  小编在现场看到,建投项目与白兰春晓一路之隔,现场正在搭建工作人员板房,预计明年开放销售中心。

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  *建投地块(网易房产拍摄)

  此外,建投紧邻广茂铁路,噪音影响大,目前主要是货运火车在通行,未来将改造为广湛高铁线路,从佛山火车站直达广州站。

  销售透露,城北业主中,也有少量广州越秀、白云区老板,在高铁线路开通前坐绿皮火车回广州,最快半小时到广州,硬座票价9元。显然,这种通勤方式并不适合打工人。

  过去三四年,城北地价频频破万之时,也曾涌现了一批投资客,房价接连突破2.5万,有冲刺3万+的势头。

  目前,区域主力价格保持在2万左右,挤出了多余的水分和泡沫,在全国房价普遍下跌的形势下,单纯降价并不能说明什么问题。

  只不过,配套不足、偏居一隅、交界的尴尬地段,仍然是区域最大的短板,没有绝对的优势能支撑其跑出独立行情。

  广州28号线会是一个机遇,但这条线路还有更多好的选择,比如文华公园附近的二手,距离城市中心更近。

  选对地段,城央二手的涨幅,远超两区交汇的一手。

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